전세계약이 끝났는데 보증금을 못 돌려받았다면, 정말 속이 타들어갑니다.
"혹시 다른 세입자가 경매 신청한 거 아닌가요?" 이런 이야기를 들으면 더 막막해지죠.
하지만 이럴 때일수록 침착하게 상황을 정리하고, 권리를 주장하는 것이 중요합니다.
오늘은 보증금을 못 받는 상황에서 강제경매, 배당요구, 임차권등기 등을 중심으로 구체적인 대응 방법을 알려드릴게요.
1. 등기부에 ‘강제경매개시결정’ 표시가 있다면?
등기부등본에 "강제경매개시결정"이 떠 있다면, 집주인의 채권자 중 한 명이 법원에 강제경매를 신청한 것입니다.
이 채권자는 보통 다른 세입자 거나 금융기관일 가능성이 높습니다.
특히 다세대주택이나 오피스텔에서 이런 일이 자주 발생하는데요,
다른 세입자가 먼저 보증금을 못 받아서 해당 호수를 경매에 넣은 케이스가 많습니다.
즉, 질문자님이 직접 경매를 신청하지 않았더라도 경매가 진행 중일 수 있다는 의미입니다.
2. 경매 중이라면 ‘배당요구’가 핵심
이미 경매가 진행되고 있다면, 제일 중요한 건 **‘배당요구 신청’**입니다.
법원에 ‘내 보증금도 돌려받을 권리가 있다’고 공식적으로 알리는 절차죠.
배당요구 종기일까지 반드시 제출해야 하며, 이 날짜를 넘기면 권리가 인정되지 않습니다.
이 부분은 관할 법원에 전화해 문의하시면 정확히 알려줍니다.
배당요구를 하지 않으면, 아무리 보증금이 많아도 1원도 못 받을 수 있습니다.
3. 임차권등기만 있고 거주하지 않는다면?
질문자님이 이사 나가며 ‘임차권등기’를 해두셨다면, 일단 점유에 따른 대항력은 상실됩니다.
임차권등기만으로는 후순위로 밀릴 가능성이 높기 때문이죠.
이런 상황에서는 우선변제권이 있는지가 중요해집니다.
- 확정일자를 받았는가
- 전입신고는 되어 있었는가
- 전입과 점유가 계약 기간 내에 있었는가
이 세 가지를 갖췄다면, 대항력 및 우선변제권이 인정될 수 있으므로 빠르게 법률 상담을 받아야 합니다.
4. 지급명령은 ‘금전청구’일 뿐, 경매는 별도
혹시 집주인을 상대로 지급명령을 신청하셨나요?
그건 단순한 돈을 받기 위한 판결일 뿐이고,
강제경매를 신청하기 위해선 따로 집행 대상이 되는 부동산을 지정해야 합니다.
만약 집주인이 다른 부동산을 소유하고 있다면, 그 부동산을 대상으로 강제경매를 신청할 수 있습니다.
다만, 이미 경매가 진행 중인 부동산이라면 그 절차에 배당요구를 하는 것이 현실적입니다.
5. 지금 당장 해야 할 일 체크리스트
아래 3가지는 지금 바로 실행해보세요.
* 경매 담당 법원에 연락해 배당요구 종기일 확인하기
* 지급명령 확정 후 집주인 명의 부동산 조사하고 강제경매 신청 준비하기
* 법률구조공단이나 무료 법률상담 통해 대항력/우선변제권 여부 확인하기
보증금 문제는 단순한 금전 문제를 넘어, 내 삶과 직결되는 문제입니다.
작은 정보 하나로 수백만 원의 차이가 생길 수 있기에, 지금이 가장 중요한 시점입니다.
혼자 끙끙 앓지 마시고, 위 내용을 차근차근 실행해 보세요.
생각보다 방법은 분명히 있습니다.